Sebagai pembeli, apa yang anda akan lalui bila beli rumah baru daripada pemaju lebih kurang sama sahaja dengan proses flow kalau beli rumah subsale, atau rumah second juga.
Anda boleh baca dengan lebih detail berkenaan proses jual beli rumah subsale lebih detail disini, sementara itu saya akan snap infographic prosesnya sahaja dibawah
Kalau kes rumah subsale, anda sebagai pembeli akan lalui proses daripada 4 hingga seterusnya. Kira, bermula daripada Viewing dan Booking tu. Untuk step dari 1, atau step dari awal hanya saya yang bertindak sebagai agent hartanah dengan owner atau penjual sahaja terlibat.
So proses jual beli rumah dengan pemaju pun lebih kurang sama. Anda mula dengan step 4, dan proses seterusnya akan jadi lebih kurang sama juga.
Tetapi….
Ya ada tetapinya sikit, tetapi ni bukannya nak bagi tahu step yang saya buatkan diatas salah, sebab ikut mana proses flow tetap sama, atau lebih kurang. Cuma mungkin ada yang skip atau buat sekali, atau pembeli rasa lebih memudahkan.
Sebab?
sebab pertama – dari segi duit yang anda keluarkan
Kebanyakan pembeli rumah daripada pemaju, anda hanya perlu keluarkan duit booking sahaja. Kadang kadang, boleh jadi 500 ringgit, 1000 ringgit, ada yang tak perlukan booking apa apa pun ada.
Macam satu projek rumah di Tasek Gelugor satu ni, saya yang nak beli sebenarnya. Bila saya tanya agent yang saya deal tu, dia cakap, bagi payslip sahaja.
So booking sahaja kena bayar, itu pun akan dipulangkan balik. Segala kos lawyer fee semuanya developer tanggung.
Bukan free ya, tiada istilah free. tak mungkin lawyer fee free. marketing je semua. Siapa pula yang nak uruskan kalau FREE.
So developer memang confirm dah absorb duit ni dalam harga rumah.
Beli rumah, bukan kos lawyer fee sahaja, ada lagi kos lain, anda boleh baca sekejap di artikel saya yang ni, beli rumah tanpa modal. Saya ada kongsikan setiap proses flow di atas itu berapa dan apa duit yang anda kena keluarkan.
sebab kedua – proses skip
selama dari 2018 hingga 2021 saya jadi agent ni, rasanya ada 4 atau 5 projek rumah baru/undercon juga yang pemaju akan signing SnP awal.
Maksud saya begini, anda tengok balik proses flow yang di atas tadi. Viewing atau step yang kita tengok rumah/projek yang nak dibeli itu ada di step 4. Dan katakan anda setuju untuk beli, masih lagi lock booking macam biasa.
Dan lepas beberapa hari selepas itu, anda pun akan submitla document untuk submit loan semua.
Tapi tak lama lepas itu juga, anda akan datang balik pula untuk signing SnP. Padahal loan pun tak lulus lagi juga.
So dah sign dah SnP, padahal sign snp step 7.
So developer dah cepatkan, jadi macam ni mungkin sebab nak mudahkan proses. Biasanya developer akan bagi alasan gini, nak mudahkan proses sebab covid, so tak perlu nak jumpa selalu.
Nanti kalau tiba tiba lockdown susah pula.
Ada betulnya juga. Nak mudahkan proses.
sebab ketiga – installment bila start?
untuk rumah subsale, installment anda akan start bila 1st payment release dari bank kepada penjual, biasanya dalam 3 atau 4 bulan lepas loan lulus.
1st payment release – ini maksudnya begini, contoh katakan rumah yang nak beli harga RM 400 000.
So 2021 anda beli harga 400K, tapi mungkin harga atau total loan masa penjual beli dulu RM 300K. Dan katakan bila sampai 2021, loan dia sudah berkurang jadi RM 250K.
so 1st payment release tadi, bank akan keluarkan 250K dahulu, kiranya nak bayar hutang owner dahulu. dan masa inilah 1st installment anda mula, tapi tak penuh, mungkin separuh sahaja daripada installment penuh.
dan biasanya, lepas satu bulan daripada 1st installment ini baru anda dapat kunci rumah, dan bila sampai bulan kedua, bank akan release payment yang selebihnya kepada lawyer, dan masa installment penuh anda akan mula bermula.
Ada lagi kemungkinan lain, tapi saya tak nak sembang yang itu, sebab saya nak anda faham bila mula bayar installment sahaja untuk rumah subsale ni.
Sumarynya, rumah subsale, kalau buat loan dengan bank, akan kena bayar installment selepas 4 bulan daripada loan anda lulus. dan anda akan kena bayar separuh dahulu, baru bayar penuh next monthnya.
tapi beza pula dengan rumah baru, loan dah submit, dah lulus, snp dah sign, so loan memang akan jalan.
tapi installment anda akan muka by project progress, atau istilahnya progressive payment. anda akan bayar mengikut progress project. Contoh projek rumah anda tu lagi 50% siap, lagi beberapa bulan, so installment perlu bayar 50% sahaja.
Sampailah 2 tahun, lepas 2 tahun, kalau tak siap juga rumah, anda mungkin mula kena bayar full, walaupun rumah tak siap lagi, sebab memang timeframe loan rumah begitu.
Itu sebab bila beli rumah yang apa pun tak pacak ni, kena pastikan dengan agent itu, bila rumah siap? sebab rumah itu mesti siap dalam tempoh 2 tahun.
Itu untuk kes loan bank, kalau LPPSA pula.
ada ada dua option.
Option 1 – kira macam bank tadi, maksud saya by progress project. ataupun option 2
Option 2 – mula installment lepas 2 tahun. maksudnya anda tak perlu bayar awal, lepas 2 tahun baru fikir.
Kalau betul dapat option 2 memang terbaiklah. tapi kalau anda tanya staff lppsa sendiri, depa sendiri pun tak pasti. Mungkin bergantung kepada board decision juga.
Selesai..
So itu dia, 3 perbezaan ketara bila anda beli rumah dengan pemaju. Atau kalau ada apa yang nak tanya, boleh tinggalkan komen, mungkin ada yang saya terlupa.
