Sebelum saya jadi agent, memang saya tak faham langsung dengan cara beli rumah. Langsung tak didedahkan. Kawan kawan pun jarang berkongsi pengalaman cara diorang beli dan jual rumah dengan detail.
Tapi, sekarang, Alhamdullillah, sejak daripada 2018 saya jadi agent hartanah. Rasanya ok lah kalau anda nak bertanya apa apa.
DIa yang penting, perkara yang paling mudah untuk anda faham proses jual beli rumah ni adalah prosesnya satu per satu sampai akhir.
Makna kata, kalau anda faham akan proses yang saya kongsikan dalam gambar dibawah ni. InsyaAllah akan jadi lebih mudah.
Perasankan gambar diatas yang saya gunakan di homepage blog ni.
Gambar di atas lebih kepada tajuk besarlah. Dalam post ni, saya akan detailkan semua satu persatu. Sebenarnya, proses yang saya akan bagi tahu dalam artikel ni memang saya akan kongsikan semasa bawa anda tengok rumah juga.
Lagi elok depan depan, sebab setiap orang tu kewangan dia berbezakan. Tapi tak apa, apa yang saya kongsikan ni adalah yang standard dahulu. Kira saya pukul rata. Andai kata anda nak kurang itu lebih kat sini ka macam mana, masa viewing kita akan sembang lain ya.
Baiklah, kita mula step 1
Step 1 – Lantikan Agen Hartanah
Rumah yang anda tengok di Mudah.My, PropertyGuru, Iproperty.My atau di blog saya lagi satu KedahProperty.My bukannya tiba tiba sahaja ada.
Sebaliknya ada perjanjian dan usaha sama antara Agent seperti saya dengan pihak Owner rumah. Usaha sama yang 10 proses ini semualah. So dalam peringkat awal ni, lebih kepada lantikan Owner kepada Agent untuk jualkan rumah mereka.
Kira ada hitam putih, atau form yang perlu di-isi.
Bukannya..
wei syed, ni rumah aku, alamat, gambar, nak jual 350k…
Kalau begini memang tak akan jadi cerita. Sebab banyak lagi perkara lain yang perlu disemak dan diconfirmkan dengna pihak ketiga.
Antara maklumat yang saya perlukan dalam peringkat ini ialah:
- alamat rumah
- gambar
- geran 3 helai
- dan makluman renovation kalau ada buat.
Tujuannya untuk apa? Macam macam, daripada maklumat ini saya boleh tahu untuk jualkan rumah ini kepada siapa. India? Cina? Melayu? Freehold? Leasehold. Saiz rumah berapa.
Maklumat ini penting, untuk saya cari Pembeli seperti yang sesuai. Contoh, rumah 3 bilik tidur, 2 bilik air. Sesuai ke tak kalau pembeli tu ada anak 6? Sudah pasti tidak kan?
Agent seperti saya ni adalah orang tengah. Pencari jodoh kononnya..
Sebenarnya, ada lagi maklumat lain yang saya perlukan, seperti bil elektrik dan SnP lama. Tujuannya untuk check betul atau tidak saya ni berurusan dengan Owner rumah. Atau sekadar pak sedara dia ja, anak ka, suami isteri yang dah berpisah ka. Semua ini perlu ambil kira.
Tak jadi problem tak apa, kalau jadi problem itu yang masalah.
Selain itu juga, dalam step ini saya juga kena tahu rumah yang nak dijual tu ada hutang ke tak, nak dilelong tak, cukai pintu bayar habis tak. Berapa loan yang tinggal di bank pun penting untuk saya rancang berapa cash yang si Owner boleh dapat selepas jual dan kos saya sebagai agent semua. Semua ni kena kena confirm awal awal, dan pastikan Owner dan pihak agent seperti saya betul betul puas hati.
2. Step 2 – Semak Market Value
Setiap property, tak kesahlah, tanah ka, rumah ka, kedai, dusun, bendang semua bukannya boleh dijual dengan sesuka hati untuk pihak Owner letak harga.
Sebab bila jual nanti, loan bank yang akan lulus adalah paras Market Value yang diberikan oleh Valuer sahaja.
Seperti contoh:
Katakan owner nak jual rumah harga RM 300 000. Sedangkan bila saya check market value harganya hanya boleh capai RM 260 000.
Macam saya cakap tadi, loan boleh p max RM 260 000 sahaja.
So pembeli mana lagi nak cekau RM 40K?
Itu pun kalau pembeli dapat 100% loan.
Kalau 90% sahaja?
RM 260K x 90% = RM 234K
RM 234K – RM 300K = RM 66 000 mana nak cari?
KWSP? orang yang kerja gaji RM 3000 sebulan, bila umur 30 tahun pun baru acc2 x sampai RM 20 000. Itu pun kira kategori bertuah ada RM20K. Saya sendiri pun RM 15K sahaja rasanya.
Sebenarnya, jual rumah ni elok bawah 10k dr Market Value. Contoh market value check RM 260K. So kita jual RM 250K. Atleast boleh secure sikit untuk pembeli nanti.
Jadi ini pentingnya semak market value. Awal dulu, masa saya mula mula jadi agent memang saya pun tadah sahajalah, kalau Owner nak jual rumah lebih market value. Tapi sekarang saya dah berlagak sikit tau. Mana yang lebih, saya memang tak ambil.
Sebab buat penat kepala sahaja fikir nanti.
Step 3 – Promotion
Selepas pihak Owner dan Agent setuju untuk jual harga sekian sekian. Owner juga setuju yang saya akan tebarkan gambar rumah dia serata dunia untuk cari Pembeli. Form lantikan pun dah isi.
Dengan lafaz bismillah, boleh la saya mula mencari Pembeli yang layak.
Macam mana saya promote? Boleh jadi macam macam, antaranya:
- Fb Ads
- IG Ads
- Mudah.my
- PropertyGuru
- Iproperty
- FB pages
- Offline
- Ready buyer listing
- myTeam
- myAgency
Sebenarnya nak promote ni boleh jadi macam macam, bergantung kepada harga rumah. Kalau bawah 200k FB laju la saya dapat cari Pembeli. Rumah kalau bawah 500k Mudah.My boleh dapat lagi pembeli.
Kalau rumah yang harga close to 1 juta. Kena gunakan Iproperty dan lain lainnya tu.
Offline pun penting juga.
Ready buyer ni untuk pembeli yang memang sudah awal awal bagi tahu saya minta carikan rumah di taman taman sekian sekian. Kalau kena, saya tak perlu buat promosi dah. Hanya perlu followup dengan mereka ini sahaja.
Ini 10 yang paling atas. Ada banyak lagi ni di henset, saya tak compile lagi. Excel ini pun baru yang di Kedah. Penang pun ada, nak cari tanah, dusun pun excel lain juga.
Kena buat macam ni, kalau tidak. Saya jadi pening
Yang myTeam tu ada dua. Yang pertama memang group kami sendiri, dalam 100 orang. Itu tak termasuk satu agency lagi. Lebih 500 orang juga yang akan promote rumah. Untuk kita cepat dapat pembeli.
Sebenarnya total hampir 800 orang agent di utara ni macam saya dan kami semua satu agency, IW Properties.
Step 4 – Viewing dan Booking
Selepas promosi, selepas saya pun dah check kelayakan anda. Baru saya akan bawa tengok rumah ya. Kita namakan sebagai sesi viewing.
Dalam masa viewing, pastikan anda cuba semua. Lampu mesti pasang, air mesti test, kalau nak flush jamban pun tiada siapa nak marah aih..
Dan kalau setuju nak beli. Saya akan kongsikan semua 10 step ini semula, dan bolehlah masuk booking ke adalam akaun agency.
Janga bagi saya cash ya, banyak kes pembeli bagi saya cash. Saya tak boleh ambil tau. Sebab ikut undang undang memang salah.
Step 5 – Loan Submission
Sekarang kita dah sampai ke step yang paling susah dan paling semua agent agent risau. haha
Loan submission
Ikutkan perjanjian yang saya sign dengan owner di Step 1, kita mesti setelkan loan lulus ni dalam 21 hari lepas isi form booking di step 4.
Kalau dah lepas 21 hari, loan masih lagi tak lulus. Owner ada hak untuk cancel permohonan loan rumah tadi. Saya pun akan cari pembeli yang lain.
Kebiasannya dalam 1 minggu sudah dapat jawapan. Bergantung kepada bank. Bank pula bergantung kepada kelayakan anda. Kiranya nanti saya akan tengok dulu profile kewangan anda. Saya juga akan cuba padankan dengan package yang bank tawarkan kalau ada.
Seperti contoh, sekarang BSN ada package cover 100% + 5% loan, dan RM 200 rebate selama 2 tahun permata loan berjalan.
So loan ni macam macam cerita. Kalau anda 10% elok Maybank atau Public Bank. Kalau komitmen tinggi, elok CIMB. Kalau nak juga 100% loan tapi gaji dah lebih RM 5000? Kita try BSN.
so loan ni, ceritanya macam macam. Kalau ada problem PTPTN dan kad kredit pun lain cara penyelesaiannya.
Yang penting, bagi tahu saya betul betul jangan tipu.
Oh ya, saya baru sediakan kalkulator untuk kira kelayakan rumah.
Dah cuba?
Step 6 – Loan Lulus | LO | Refund
Ok dengar ni baik baik.
Bila banker call bagi tahu anda loan sudah lulus. Banker juga akan minta untuk datang dan sign Letter Offer, atau LO.
LO – ni sebagai tanda setuju untuk amik loan. Di sini juga anda akan jelas akan MLTT MRTT segala. Bila loan akan start semua. Pastikan tanya betul betul, dan kalau nak saya teman masa sign pun boleh.
Bila banker dah bagi loan lulus, jangan buat senyap ya. Bagi tahulah saya juga. Tapi biasanya banker itu akan inform saya juga nanti.
Dan untuk loan yang tak lulus. Agent WAJIB refund semua duit pembeli balik.
Itu sebab setiap tindakan kita ada hitam putih. ada form yang di-isi. Kadang tu ada antara kita yang rasa leceh. Tapi sebenarnya saya tengah kebajikan 2 pihak, penjual dan pembeli. Itu sebab sangat penting anda deal dengan agent yang berdaftar yang ikut undang undang. Nanti bila ada problem tiada siapa yang boleh bantu.
Kalau cerita kat saya, saya boleh buat sebagai halwa telinga sahajalah.
Saya pun kadang tu ada dapat kes yang owner marah kenapa booking tak masuk dalam akaun dia, tapi masuk akaun agency. Sabar dulu, kita takut loan pembeli tak lulus, dan paling masalah bila penjual sudah terguna.
Step 7 – SnP Singing
Anda tahu tak bila beli rumah ada berapa jenis perjanjian?
- LO – yang di bank tadi
- SPA – sale and purchase aggrement. ni lebih kepada tukar hak milik semula. Antara pembeli dengan penjual
- Loan Agreement – ini pula agreement anda dengan bank.
- Aggrement untuk Penjual
Dalam step ni kita akan sign SPA dan Loan Agreement tu.
Yang lagi satu Agreement untuk penjual. Yang ni sebenarnya kos untuk pihak penjual. Biasa dalam RM 1500 sahaja. Bergantung kepada kes dan jenis geran juga. Takut ada consent atau halangan lain juga.
Jadi ingat ya, sebagai pembeli anda sign 1, 2 dan 3. Penjual 2 dan 4.
Saya? saya sign claim form comission nanti ja. hehe
Oh ya, bila anda janji untuk bagi 10% deposit dalam step inilah akan buat pembayaran direct terus ke dalam akaun Lawyer. Bukan agency ya. tapi terus direct lawyer. Sebab selepas tu, lawyer akan masuk ke dalam akaun Owner pula.
Sebab kalau nak dapatkan duit akhir, lama prosesnya. Saya ada bagi tahu di step 9 berapa lama. So kita bagi dalam beberapa dahulu pada penjual untuk dia bungkus dan pindah rumah. Itu pun kalau dia berkeras nak minta. Kalau tidak, lagi mudahlah kerja kita semua.
Step 8 – Stamping
OK, bahagian ni antara yang paling ramai pembeli tanya saya. Bila dapat duit KWSP Acc 2.
Jawapannya, selepas lawyer stamping atau sahkan perjanjian di step 7 tadi.
Lebih kurang selepas 1 minggu anda tandatangan. Lawyer akan keluarkan satu surat. Surat ni anda bawa ke KWSP untuk keluarkan duit EPF acc 2. Bergantung kepada berapa loan anda apply.
Contoh kalau apply loan 100% untuk rumah harga RM 200 000.
So boleh keluarkan 10% sahaja. Iaitu RM 20K ( kalau ada duitnya )
dan kalau anda apply loan 90%. Boleh keluarkan 10% lagi. Kiranya, mula mula anda keluarkan 10%, tapi sebabkan anda apply 90% sahaja. Boleh keluarkan 10% lagi.
Istilah yang betulnya 10 plus 10 ( ten plus ten ). Itu pun kalau anda duitnya, whichever highest. Bila duit masuk? Selepas 10 hari bekerja duit tadi akan masuk ke dalam akaun pemohon. Dan bila dapat duit tu, bolehlah agih agihkan mana yang patut bayar Lawyer dan sebagainya.
Sebelum kita pergi step 9. Ingat lagi tak booking yang anda buat di step 4? Nanti saya akan cakap pasal booking ni semula di step 10.
Step 9 – Lawyer Side
Bila jual beli rumah, ini adalah proses yang paling lama.
Step 1 sampai 3. Mungkin ambil masa 2 3 hari.
Step 3 – Promotion – biar la rezeki yang tentukan kita. Kadang awal kadang lewat.
Step 5 sampai step 8. Dalam sebulan kita boleh kata setel kalau tiada masalah. Step 9 kita ni yang lama sikit.
- Kalau bank – ambil masa 4 bulan
- kalau lppsa, untuk loan government – ambil masa 6 bulan
Dalam step ini jugalah 4 pihak ni banyak bergaduh. haha
- penjual
- pembeli
- agent
- lawyer
Semua kena sabar ceritanya. InsyaAllah harap urusan kita dipermudahkan. Untuk pembeli dan penjual anda boleh tunggu update dari saya atau lawyer.
Step 10 pula.
Step 10 – Dapat Kunci
Kadang ramai yang bising kenapa kes lambat. Antara sebab proses kita ini lama adalah dari loan release yang masuk ke akaun lawyer ni ambil masa.
Dan kebiasannya bulan terakhir baru masuk.
Cara duit masuk ni berbeza mengikut loan swasta atau government.
Kalau tidak silap saya, kalau owner buat loan bank dahulu untuk rumah yang nak dibeli.
Duit bank loan release yang anda lulus di step 6 akan masuk ke lawyer. Contoh RM 300 000. Lawyer pula akan masukkan tolak duit ni siap siap dengan bank lama penjual buat loan dahulu. Contoh katakan dia buat dulu RM 200 000.
Dan selepas 10 tahun bayar, pinjaman dia tinggal RM 150 000.
so RM 300K – RM150K = owner akan dapat RM 200K
Dan bila penjual masih lagi tanya, kenapa kena bayar RM 1500, jawapannya di step ini lah. Lawyer akan buat kerja dan tolak loan untuk anda siap siap.
Dan kalau owner tiada hutang, makna kata loan rumah sudah habis. Kos kebiasannya akan kurang dalam RM 300 lagi daripada total RM 1500. Bergantung kepada TnC juga.
*200K pula ditolak lagi dengan perjanjian di step 1 untuk comission agency. Kira upah agency owner tak perlu keluarkan awal. Even RM 1500 aggrement untuk owner pun lawyer akan tolak di akhir, iaitu di step yang dapat RM 200 000 balance nanti.
Selesai…
Yang Terakhir!!
Step yang saya kongsikan dia atas, dari Perlis, sampai ke Johor, sampai ke Sarawak sepatutnya sama. Terutamanya rumah, kalau tanah kita sembang lain.
Baiklah, ada siapa siapa yang nak saya uruskan jual beli rumah? boleh wasap saya di 0136619001
Saya hanya cover Penang dan Kedah sahaja ya. Itu pun tengoh kawasan juga. Kalau dalam sangat macam Jeniang saya tak ambil juga. Perak pun boleh, saya akan past dekat team kami disana.
Assalamualaikum…
